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[마이더스] 부동산 거래를 법인으로 할 때 주의점

송고시간2020-04-05 10:30

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부동산 보유세 폭탄 (PG)
부동산 보유세 폭탄 (PG)

[장현경 제작] 일러스트

2017년 8.2 대책을 기점으로 지난해 12.16 대책이 발표되기까지 부동산 매매 및 임대를 주업으로 하는 법인을 설립하겠다는 상담이 폭증하고 있다.

이는 특히 다주택자의 경우 주택양도소득에 대한 중과세, 종합부동산세 등 보유세가 강화된 데다, 단기간(1~2년)에 시세차익을 목적으로 매매하는 경우 고율의 과세(40~50%)를 적용받기 때문이다.

절세 측면에서 볼 때 개인으로 투자하는 것보다 법인을 설립해 법인세로 납부하려는 투자자가 증가한 셈이다. 개인의 양도소득세보다는 법인의 법인세가 보유 기간에 상관없이 과세표준에 따라 10~25%(지방소득세 별도) 적용되기 때문이다.

하지만 법인을 설립해 부동산 매매나 임대를 하는 경우, 세법상 주의할 점이 많다. 여기서는 그중 대표적인 사항만 다뤄보고자 한다.

◇부가가치세

부가가치세는 부가가치세법상 면세로 열거돼 있지 않다면 재화와 용역의 공급에 대해 과세된다. 상가나 오피스텔, 공장의 임대 및 공급은 부가가치세가 무조건 과세된다. 하지만 주택과 토지는 임대와 공급 여부에 따라 달라진다.

먼저 임대의 경우를 보면, 주택 임대는 주택 부수 토지를 포함해 모두 부가가치세가 면세된다. 그러나 주택이 아닌 상가, 오피스텔, 토지 등의 임대는 부가가치세가 과세된다. 하지만 오피스텔이라고 해도 주거용으로 임대하고 있다면 면세 대상이다.

반면, 주택 공급은 국민주택 여부에 따라 달라진다. 국민주택 규모 이하이면 면세가 되지만 국민주택 규모를 초과하는 주택이나 주택 이외의 상가, 오피스텔 등은 부가가치세가 과세된다.

또 토지 공급은 면세가 가능한데, 이러한 내용을 표로 정리하면 다음과 같다.

임대와 공급 여부에 따른 부가가치세 과세 기준
임대와 공급 여부에 따른 부가가치세 과세 기준

[정성희 제공]

이중 부동산 공급 시 특히 주의해야 할 점은 면세로 사용하다가 공급하는 경우다. 국민주택 규모 초과분 주택을 임대하거나 오피스텔을 상시 주거용으로 임대하다가 공급하는 경우, 부가가치세 과세 여부를 꼼꼼히 살펴야 한다.

부가가치세법에서는 주택(상시 주거용 건물) 임대는 면세이며, 면세사업에 사용하던 부동산을 공급하는 경우 해당 부동산은 주된 거래인 면세사업에 부수되는 일시적인 공급으로 보아 면세가 된다.

그러나 면세가 되는 주택임대업으로 신고했더라도 부동산 매매업으로 판단되면 국민주택 규모를 초과하는 주택이나 오피스텔(주택법에 따른 주택이 아님)은 부가가치세가 과세된다.

◇법인세

법인세는 10~25%의 세율이 적용돼 개인의 종합소득세(6~42%)나 양도소득세(기본세율 6~42%, 2주택 중과 시 16~52%, 3주택 중과 시 26~62%, 단기매매세율 40~50% 등)보다 세율이 훨씬 낮다.

이 때문에 법인으로 부동산 임대 및 매매를 선호하는데, 법인이 주택을 매도하거나 비사업용 토지를 매도하는 경우에는 토지 등의 양도차익에 대해 10%(미등기인 경우 40%)의 법인세를 추가로 부담해야 한다.

다만, 해당 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 등록한 임대주택 등 특정 요건에 해당하는 주택의 매매에 의한 차익이라면 추가적인 법인세 부담이 없다.

그 밖에도 법인이 다음과 같은 요건을 모두 갖춘다면 성실신고확인서 제출 대상이 되므로 접대비 한도를 50%만 인정받고 업무용 승용차 관련 비용도 50%(차량운행기록부를 갖추지 않은 경우 500만 원 한도)만 인정된다.

1. 해당 사업연도에 부동산 임대업이 주업이거나 총수입 금액 중 임대소득과 이자소득, 배당소득 합계가 총수입 금액의 70% 이상인 경우

2. 해당 사업연도 종료일 현재, 지배주주 등이 보유한 주식 등의 합계가 발행주식 총수의 50%를 초과할 것

3. 해당 사업연도의 상시근로자 수가 5명 미만일 것

부동산 임대업을 주업으로 하는 대부분의 법인은 위의 요건에 해당하는 경우가 많으므로 성실신고 대상일 때가 많다. 단, 성실신고확인 대상자라 해도 성실신고확인서를 기한 내에 제출하지 않으면 미이행에 대한 불이익이 따른다.

나아가 법인으로 부동산 매매 및 임대업을 고민한다면 위에 언급한 부분 외에도 법인 전환 시의 유의점과 대표이사 급여에 대한 근로소득세, 배당소득세 등도 유의해야 하므로 미리 계획을 세우고 전문가와 상담하는 게 필요하다.

정성희
정성희

경희대학교 무역학과 졸업 | 정성희세무회계사무소 소장 | 서울시 3기 마을세무사, 서울 서대문구 공익세무사 및 지방세심의위원회 위원 | 마포세무서 납세자보호위원회 위원 및 영세사업자지원단 멘토, 납세자 무료세무상담위원 역임 [정성희 제공]


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