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[8·16 대책] 민간에 도심복합사업 주도권 준다…주택공급촉진지역도 추진

송고시간2022-08-16 12:00

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리츠·신탁도 역세권 고밀복합사업 허용…통합심의도 적용

기존 공공복합사업도 동의율 30% 이하면 민간사업 전환 지원

주택공급촉진지역에 용적률 등 규제완화 패키지 적용 검토

'서울역 북부역세권' 세부 개발계획 조감도
'서울역 북부역세권' 세부 개발계획 조감도

[서울시 제공. 재판매 및 DB 금지] photo@yna.co.kr

(서울=연합뉴스) 김동규 기자 = 정부가 역세권 등 도심에 주택 공급을 확대하기 위해 민간이 주도하는 '민간도심복합사업' 제도를 신설한다.

이를 통해 역세권·준공업지역·부도심 등에서 민간 신탁사나 리츠(REITs·부동산투자회사)가 고밀 복합개발을 할 수 있도록 용적률 상향 등의 인센티브를 주고 특례 구역 지정을 통해 규제를 최소화한다.

아울러 주택 공급을 획기적으로 늘리기 위해 '주택공급촉진지역' 도입도 추진된다.

국토교통부는 16일 정부서울청사에서 발표한 '국민 주거안정 실현방안'에 이 같은 내용을 골자로 한 도심복합사업 개편 방안을 담았다.

◇ 도심복합사업 주도권 '공공→민간'…리츠·신탁도 허용

국토부는 직전 정부에서 공공 주도의 도심복합사업을 도입해 도심 공급을 꾀했으나 주민 반발과 공공의 역량 한계 등에 부딪혀 속도가 나지 않자 민간에 이 사업을 개방해 민간도심복합사업 유형을 신설하기로 했다.

민간도심복합사업은 토지주 3분의 2 이상이 동의하는 경우 민간 전문기관(신탁·리츠)이 시행할 수 있다. 조합을 설립하지 않고도 사업 추진이 가능하다.

리츠는 특수목적법인(SPC)에 토지주, 디벨로퍼(개발사업자), 금융기관 등이 출자하는 방식이다. 토지주 비율이 50% 이상이어야 한다.

신탁은 토지주들이 신탁사에 토지를 신탁해 사업을 시행하는 방식으로, 신탁사가 사업·시공을 모두 관리한다.

공공주택 공급 (PG)
공공주택 공급 (PG)

[김민아 제작] 일러스트

민간도심복합사업은 입지 특성에 따라 성장거점형과 주거중심형 등 2가지 유형으로 나뉜다.

성장거점형은 교통이 편리한 역세권·도심·부도심 등 상업·문화 거점이 될 수 있거나 쇠퇴한 구도심, 노후역세권 등 혁신적인 개발이 필요한 지역 중에서 지정한다.

지정되면 민간이 첨단산업 중심의 고밀 복합개발을 추진할 수 있도록 용적률 상향 적용 등의 인센티브를 준다.

특히 입지요건에 따라 업무·문화·숙박·산업시설 등 다양한 기능을 복합 개발할 수 있도록 필요시 '도시혁신계획구역'(가칭)으로 지정해 특례를 주는 방안도 검토한다. 도시혁신계획구역은 용도·용적률·건폐율 등 기존 도시계획의 규제를 받지 않는 특례 구역으로, 국토부는 다음달 안에 이를 포함한 '도시계획 개편 종합방안'을 별도로 발표할 계획이다.

주거중심형은 노후도가 60% 이상인 역세권, 준공업지역을 중심으로 지정한다.

'윤석열 정부의 주택공급대책은?'
'윤석열 정부의 주택공급대책은?'

(서울=연합뉴스) 이지은 기자 = 정부가 국민의 주거안정을 위해 앞으로 5년간 전국에 270만호의 주택을 공급한다. 이를 위해 재건축·재개발 규제가 완화되고 각종 인센티브를 주는 민간도심복합사업 유형이 신설되며 도시계획의 규제를 받지 않는 도시혁신계획구역 도입이 검토된다. 또 수도권 등 직주근접지에 신규택지가 지속적으로 조성되고 무주택 서민에게는 시세의 70% 이하의 가격에 청년원가주택과 역세권 첫 집이 분양된다. 사진은 윤석열 정부가 첫 주택공급대책을 발표한 16일 서울 여의도 스퀘어에서 바라본 아파트 단지. 2022.8.16 jieunlee@yna.co.kr

주거 중심의 고밀 개발(50% 이상 주택)을 추진하며 용적률 최대 500%까지 상향 등의 인센티브를 준다.

국토부는 민간도심복합사업에 공공사업 수준의 용적률, 세제 혜택(양도소득세 이연), 공원·녹지 기준(1세대당 2㎡) 등을 적용하되 민간에 부여되는 인센티브를 통해 발생하는 개발이익은 공공임대·공공분양 등으로 기부채납 받는 등 적정수준으로 환수하기로 했다.

구체적으로 종전 사업 대비 늘어나는 용적률의 2분의 1 이내에서 임대주택·역세권 첫 집 등을 확보하고, 필요한 경우 민간사업자에게 과도한 이익이 돌아가지 않도록 이익 상한제 도입을 검토한다.

이들 사업에도 통합심의를 적용해 개발계획 수립과 인허가 등 사업 추진이 신속히 진행되도록 지원한다.

국토부는 연내 도심복합개발특례법을 제정하고 내년 상반기 후보지를 공모해 사업을 본격적으로 추진할 계획이다.

공공도심복합사업지로 선정된 서울 효창공원앞역 인근 모습
공공도심복합사업지로 선정된 서울 효창공원앞역 인근 모습

[연합뉴스 자료사진]

현재 추진 중인 공공도심복합사업에 대해서는 제도 보완이 이뤄진다.

기존 후보지는 신속한 주택공급과 갈등 방지를 위해 공공방식을 유지하지만, 주민 동의율이 30% 미만으로 낮은 사업장은 공공후보지 철회 후 민간사업으로 전환하는 것을 적극 지원한다.

아울러 공공사업 추진 과정에서 불합리한 규제로 지적된 부분은 연말까지 법 개정을 통해 개선한다.

이에 따라 후보지 발표 전 공공도심복합사업지 내 토지를 매수한 1주택 소유자에게도 특별공급권이 부여된다. 현재는 후보지 발표 전이라도 작년 6월 29일 이후 후보지 내 토지를 산 사람은 현금청산 대상이 돼 재산권 침해 논란이 일었다.

국토부는 도심복합개발특례법 제정을 통해 앞으로 5년간 도심복합사업을 통해 총 20만호를 공급할 계획이다. 20만호는 신규로 도입되는 민간도심복합사업과 기존의 공공도심복합사업을 통해 공급되는 물량이다.

◇ 공급확대 위해 주택공급촉진지역 제도 도입도 검토

국토부는 주택 공급 확대를 위한 특단의 조치로 주택공급 촉진지역 도입을 추진하겠다고 밝혔다.

이는 투기과열지구·조정대상지역 등 수요를 억제하는 규제지역의 반대 개념으로, 공급 여건이 양호한 지역에 대한 규제 완화를 통해 주택공급 촉진을 유도하기 위한 제도다.

국토부는 인허가 감소 등 공급이 줄어들거나 가용지가 많은 지역 등을 주택공급촉진지역으로 지정해 해당 지역 주택사업에 대해 일괄적으로 도시규제를 완화하고 인센티브를 부여하는 방안을 검토하고 있다.

대구의 아파트 건설 현장
대구의 아파트 건설 현장

[연합뉴스 자료사진]

주택공급촉진지역으로 지정되면 일정 기간 조합설립 동의요건 완화, 용적률 상향, 금융지원 등 각종 혜택이 주어진다.

지역 지정 시 규제 완화 패키지를 일괄적용하는 식으로 운용하면 개별 입법 없이도 신속한 공급 촉진이 가능하다는 게 국토부의 설명이다.

국토부는 주택공급촉진지역 제도를 활용하면 경기하강 등 공급위축이 심화되는 상황에서 신속한 지정을 통해 공급회복의 효과를 거둘 수 있을 것으로 기대하고 있다.

다만 투기수요 유발 가능성과 특혜 등 부작용이 우려되는 만큼 연구용역과 지자체·전문가 의견수렴 등을 거쳐 내년 1분기 도입 여부를 최종 결정할 예정이다.

[그래픽] 8·16 대책 주요 내용
[그래픽] 8·16 대책 주요 내용

(서울=연합뉴스) 김민지 기자 minfo@yna.co.kr 트위터 @yonhap_graphics 페이스북 tuney.kr/LeYN1

dkkim@yna.co.kr

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