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주택가격 고평가 정도, 2021년 2분기 정점 찍고 하락세

송고시간2023-01-25 06:05

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한은 Z-스코어 지수, 2021년 2분기 1.5→지난해 2분기 0.8

기준금리 인상에 대출금리 부담↑…지수 하락요인 작용

'지금 부동산은…'
'지금 부동산은…'

(서울=연합뉴스) 진연수 기자 = 급격한 금리 인상과 경기둔화 우려에 지난해 서울 아파트값이 약 3% 하락했다. 그 와중에도 용산·종로·서초구는 집값이 올랐다. 8일 KB국민은행 주택가격동향 월간 시계열 통계에 따르면 작년 서울 아파트값은 평균 2.96% 떨어졌다. 서울 외 지역의 아파트값 하락세는 더욱 가팔라 지난해 전국 아파트값은 3.12% 하락했다. 사진은 서울 여의도 63스퀘어 전망대에서 바라본 아파트. 2023.1.8 jin90@yna.co.kr

(서울=연합뉴스) 박대한 기자 = 주택 매매가격과 임대료, 대출금리 등을 종합적으로 고려해 주택가격 고평가 정도를 보여주는 지수가 2021년 2분기 정점을 찍고 하락 중인 것으로 나타났다.

25일 한국은행에 따르면 국제통화기금(IMF) 등에서 주택가격 수준 평가를 위해 활용하는 Z-스코어 지수(Z-score index)를 국내에서 산출한 결과 2021년 2분기가 1.5로 최근 10년 동안 가장 높았다.

Z-스코어 지수는 주택가격의 고평가 내지 저평가 정도를 종합적으로 보여주는 지표다.

구체적으로 가격소득비율(PIR·Price Income Ratio)과 가격임대료비율(PRR·Price to Rent Ratio), 주택관련 대출금리 등 세 지표를 각각 표준화(기간 중 평균=0, 표준편차=1)한 뒤 시점별로 세 지표의 평균값을 산출한다.

예를 들어 PIR은 10배, 대출금리는 5%일 때 각각의 지표는 서로 다른 단위나 크기를 가지는 만큼 이를 표준화해 평균을 0으로 둔 뒤 지수의 움직임을 통해 주택가격의 고평가 여부를 판단하는 것이다.

지수가 0보다 높으면 장기평균에 비해 고평가, 0보다 낮으면 저평가돼 있다는 의미다.

[그래픽] 연소득 대비 주택가격 배수 추이
[그래픽] 연소득 대비 주택가격 배수 추이

(서울=연합뉴스) 김민지 기자 = 국토교통부가 지난해 12월 20일 발표한 '2021년 주거실태조사' 결과에 따르면, 지난해 기준 수도권에 집을 사려면 월급을 쓰지 않고 10.1년간 모아야 가능한 것으로 나타났다. minfo@yna.co.kr 트위터 @yonhap_graphics 페이스북 tuney.kr/LeYN1

구체적으로 한은은 2012년 1분기부터 지난해 2분기까지 KB부동산 제공 전국 가구 PIR(소득 3분위)과 PRR, 예금은행 주택담보대출 금리를 이용해 지수를 산출했다.

그 결과 Z-스코어 지수는 지난 2012년 1분기 -1.3 등 마이너스를 나타내다가 2016년 2분기(0.1) 플러스로 전환, 장기평균인 0을 상회했다.

이후 2019년 2분기 0.2까지 낮은 수준을 나타내다가 2019년 3분기 0.4, 4분기 0.7 등으로 상승했다.

지수는 2020년 2분기 0.7에서 3분기 1로 올라선 뒤 4분기 1.2, 2021년 1분기 1.3, 2분기 1.5로 조사기간 중 고점을 찍었다.

다만 3분기에 1.4로 하락 전환한 뒤 4분기 1.4, 지난해 1분기 1.1에 이어 2분기에는 0.8까지 내려왔다.

[그래픽] Z-스코어 지수 추이
[그래픽] Z-스코어 지수 추이

(서울=연합뉴스) 박영석 기자 = zeroground@yna.co.kr 트위터 @yonhap_graphics 페이스북 tuney.kr/LeYN1

주택가격 고평가 정도, 2021년 2분기 정점 찍고 하락세 - 4

주택가격 수준을 종합적으로 평가하는 Z-스코어 지수가 2021년 2분기 정점을 찍었다는 것은 당시 주택가격 고평가 정도가 가장 높았다는 것을 의미한다.

다만 이후 한국은행의 잇따른 기준금리 인상으로 Z-스코어 지수의 세부 항목 중 하나인 주택담보대출 금리가 마이너스로 돌아서면서 전체 지수는 하락세를 나타내고 있다.

Z-스코어 지수가 가장 높았던 2021년 2분기 지수 세부 항목별로 살펴보면 PIR은 2.1, PRR은 1.4, 대출금리는 1로 분석됐다.

반면 지난해 2분기의 경우 PIR는 2.1로 같았고, PRR는 1.3으로 소폭 낮아졌지만 대출금리 지수가 -1.1로 계산돼 전체 지수를 끌어내렸다.

실제 한은이 집계한 예금은행 주택담보대출 금리(가중평균·신규취급액 기준)는 2021년 2분기에는 2.72%였지만, 3분기 2.90%, 4분기 3.47%, 2022년 1분기 3.86%, 2분기 3.95%, 3분기 4.43%까지 치솟았다.

[그래픽] 한미 기준금리 추이
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(서울=연합뉴스) 원형민 기자 = 한국은행 금융통화위원회는 13일 오전 9시부터 열린 통화정책방향 회의에서 현재 연 3.25%인 기준금리를 3.50%로 0.25%포인트 올렸다. circlemin@yna.co.kr 페이스북 tuney.kr/LeYN1 트위터 @yonhap_graphics

한은 관계자는 "대출금리가 높을수록 주택가격 하락 압력으로 작용, 고평가 정도를 완화하는 방향으로 영향을 미치게 된다"면서 "(대출금리가 계속 상승한 만큼) 지난해 2분기 이후에도 Z-스코어 지수의 하락세가 이어지고 있을 가능성이 높다"고 분석했다.

pdhis959@yna.co.kr

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